Immobilienkredit aufnehmen: Tipps für die Antragstellung

Ein Immobilienkredit ist durch eine hohe Kreditsumme und eine lange Laufzeit gekennzeichnet und bedarf daher sorgfältiger Planung. Es kommt nicht nur darauf an, die monatlichen Raten an die persönliche finanzielle Situation anzupassen. Wer einen Immobilienkredit benötigt, sollte auch an die Rückzahlungsmodalitäten und an die Periode der Sollzinsbindung denken.

Möglichkeiten für die Aufnahme eines Immobilienkredits

Zumeist wird ein Immobilienkredit für den Kauf einer Immobilie beantragt. Das kann Folgendes sein:

• ein Grundstück
• ein Einfamilienhaus
• ein Mehrfamilienhaus
• eine Eigentumswohnung

Auch für den Bau eines Hauses kann ein Immobilienkredit verwendet werden. Es handelt sich dann um einen Baukredit, der sich jedoch vom Immobilienkredit nur darin unterscheidet, dass er für den Bau und nicht zum Kauf genutzt wird.

Ein Immobilienkredit ist immer ein zweckgebundenes Darlehen, das also nur für eine Immobilie verwendbar ist. Der Kreditnehmer kann den Immobilienkredit beispielsweise nicht für den Kauf eines Autos, zur Ablösung eines bestehenden Kredits oder zur Überbrückung eines finanziellen Engpasses verwenden.

Ein Immobilienkredit kann auch für Sanierung, Modernisierung, Umbau oder Renovierung eines Hauses genutzt werden. In der Regel ist dann die Kreditsumme etwas niedriger als bei einem Darlehen für den Kauf einer Immobilie.

Tipp: Wer eine energetische Sanierung oder den barrierefreien Umbau eines Hauses plant, kann unter bestimmten Voraussetzungen über seine Hausbank einen Förderkredit bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Solche Förderkredite sind durch niedrige Zinsen und Tilgungszuschüsse gekennzeichnet.

Voraussetzungen für die Gewährung eines Immobilienkredits

Genau wie bei einem anderen Kredit ist bei einem Immobilienkredit die Bonität des Kreditnehmers das wichtigste Kriterium für die Kreditvergabe. Die Bank prüft die Bonität anhand des Einkommens des Kreditnehmers und der laufenden Ausgaben wie:

• Miete
• Kosten für Strom, Gas, Telefon
• Versicherungen
• bereits bestehende Kredite

Ganz wichtig für eine gute Bonität ist der Schufa-Score des Kreditnehmers. Vor der Entscheidung über die Kreditvergabe holt die Bank eine Schufa-Auskunft über den Kreditnehmer ein. Bei einem negativen Schufa-Eintrag kann die Bank keinen Immobilienkredit gewähren.

Es ist zwar möglich, bei entsprechender Bonität, die durch ein hohes Einkommen gewährleistet ist, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital aufzunehmen. Eigenkapital wirkt sich jedoch immer günstig auf die Bonität aus. Ist nicht genug Eigenkapital vorhanden, führt das zu höheren Zinsen. Die Bank sichert sich gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls ab.

Da die gekaufte Immobilie als Sicherheit dient, sind die Zinsen für Immobilienkredite vergleichsweise günstig. Die Bank kann eine Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen und sich an dem Erlös bedienen, wenn der Kreditnehmer die Raten nicht zahlen kann. Damit das möglich ist, wird in das Grundbuch eine Hypothek als Grundpfandrecht oder eine Grundschuld eingetragen. Der Wert der Immobilie spielt daher bei der Kreditvergabe und der Höhe der Zinsen eine Rolle.

Darüber hinaus muss der Kreditnehmer:

• mindestens 18 Jahre alt sein
• seinen Wohnsitz in Deutschland haben
• über ein Girokonto bei einer deutschen Bank verfügen

Tipp: Wer einen Immobilienkredit beantragen möchte, sollte zuvor bei der Schufa eine kostenlose Datenkopie anfordern. Sie informiert über mögliche Einträge. Sind negative Einträge vorhanden, kann der potenzielle Kreditnehmer sie kurzfristig löschen lassen.

Immobilienkredit als Annuitätendarlehen

Ein Immobilienkredit wird zumeist als Annuitätendarlehen gewährt. Die monatlichen Raten werden immer in gleicher Höhe gezahlt. Sie bestehen aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Zu Beginn der Laufzeit überwiegt der Zinsanteil, während zum Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil den größten Teil der Raten ausmacht.

Periode der Sollzinsbindung bei einem Immobilienkredit

Da sich ein Immobilienkredit durch eine hohe Summe und eine lange Laufzeit auszeichnet, wird in den meisten Fällen eine Periode der Sollzinsbindung vereinbart. In dieser Zeit ändern sich die Zinsen nicht, unabhängig davon, wie sich die marktübliche Zinssituation entwickelt.

In Zeiten niedriger Zinsen können sich Kreditnehmer auf lange Sicht günstige Zinsen sichern, indem sie die Sollzinsperiode über einen längeren Zeitraum, beispielsweise 10 oder 15 Jahre, vereinbaren.

Ist die Sollzinsperiode abgelaufen, erfolgt eine Anschlussfinanzierung, für die es verschiedene Möglichkeiten gibt:

• Anschlussfinanzierung bei derselben Bank zu anderen Konditionen
• Umschuldung zu einer anderen Bank und zu anderen Konditionen
• Forward-Darlehen bei einer anderen Bank

Ein Forward-Darlehen kann bereits einige Zeit im Voraus beantragt werden. Allerdings verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Kreditnehmer sollten genau prüfen, ob sie mit einem Forward-Darlehen tatsächlich Kosten sparen können.

Planung der monatlichen Raten

Wer einen Immobilienkredit aufnehmen möchte, sollte die monatlichen Raten so planen, dass noch genügend Geld für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen sowie zur Deckung der Lebenshaltungskosten bleibt. Viele Banken raten dazu, für die monatlichen Raten nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens einzuplanen. Die restlichen 60 Prozent dienen für die Lebenshaltungskosten, laufende Ausgaben und Rücklagen.

Wichtig bei der Kreditaufnahme

Günstige Zinsen sind ein wichtiger Aspekt bei einem Immobiliendarlehen. Ein Vergleich der Banken informiert über die Konditionen. Allerdings handelt es sich nur um grobe Richtwerte, da die Zinsen bonitätsabhängig festgelegt werden. Zusätzlich sollten potenzielle Kreditnehmer auf die Möglichkeit für kostenlose Sondertilgungen achten, um schneller wieder schuldenfrei zu sein. Im umgekehrten Fall, bei finanziellen Engpässen, sollte auch die Möglichkeit von Ratenpausen berücksichtigt werden.

Widerrufsrecht und vorzeitige Rückzahlung

Sie haben das Recht, einen Immobilienkreditvertrag unter bestimmten Bedingungen zu widerrufen. Dieses Widerrufsrecht besteht in der Regel für 14 Tage nach Vertragsabschluss. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Informieren Sie sich daher genau über die Bedingungen und Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung.

Rechtsschutzversicherung: Ein unverzichtbarer Schutzschild

Eine Rechtsschutzversicherung kann eine wesentliche Rolle bei der Aufnahme eines Immobilienkredits spielen. Sie bietet Schutz bei rechtlichen Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf oder -bau entstehen können. Zum Beispiel kann sie bei Meinungsverschiedenheiten mit Bauunternehmen, bei Mängeln am Bau oder bei anderen vertraglichen Auseinandersetzungen zum Einsatz kommen. Eine Privatrechtsschutzversicherung hilft, die Kosten für einen Anwalt, Gerichtsverfahren oder Gutachten zu decken. Es ist ratsam, die Deckungssumme und den Umfang der Versicherung genau zu prüfen, um sicherzustellen, dass sie den spezifischen Bedürfnissen eines Immobilienkäufers entspricht.